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住建部发话要大力发展住房租赁市场 万亿规模的投资机会来了?

发布于2018-08-08 分类:今日聚焦 来源:央视新闻移动网 编辑:杉杉 阅读(465)

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刚刚,住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会。会上,住房和城乡建设部对参会各城市未来房地产调控工作提出进一步要求。强调各地要加快制定住房发展规划,调整供应结构,持续开展治理乱象专项行动,对于房地产调控不力的地方,要坚决问责。

并提出,要大力发展住房租赁市场。

据记者调查了解,我国房屋租赁市场规模已经超过1万亿。由企业统一装修出租的长租公寓也被抬上风口,各类长租公寓品牌如雨后春笋般涌现,从房企到中介商,再到互联网企业都纷纷涉足......

住建部发话了对房地产调控工作提出进一步要求

住房和城乡建设部在会上强调,各地要加快制定住房发展规划,调整供应结构,持续开展治理乱象专项行动,对于房地产调控不力的地方,要坚决问责。        各地要加快制定实施住房发展规划,抓紧调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场,完善和落实差别化住房信贷、税收政策,支持合理住房消费,坚决遏制投机炒房,加强舆论引导和预期管理,持续开展房地产市场乱象治理专项行动,严厉打击违法违规开发企业、中介机构,维护人民群众合法权益。 

此外,各地在切实做好房地产市场调控工作中,应系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点,因地制宜,精准施策、综合施策,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。住房和城乡建设部将建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

我国租赁规模超万亿长租公寓市场大幕拉起

我国房屋租赁市场规模已经超过1万亿,由企业统一装修出租的长租公寓也被抬上风口,各类长租公寓品牌如雨后春笋般涌现,从房企到中介商,再到互联网企业都纷纷涉足。

何欣是一名上班族,和朋友一起租住了一间位于上海市闵行区的两室一厅的公寓。公寓大约九十几平米,家具齐全,何欣搬进来只添置了纱帘和鞋柜,每月房租6000元。 

何欣租住的是链家旗下品牌自如的公寓,这种一般被称为分散式公寓,自如从原先的业主手中收房进行统一装修,再通过线上平台将装修完成的公寓租出去。 

自如业主:我们一下子租了五年,好像从第二年开始,每年会涨3%,一个两房的一个房子,租金大概是在4200块钱一个月。

上海自如总经理周艺君:现在自如在全国大概九个城市,一共是70万间,35万的业主。我们是自如客160万,大概是这样的一个规模。 

除了分散式公寓,另一种长租公寓是集中式公寓,房企直接将一栋楼统一装修,并配备一些公共区域和服务。

在上海市静安区1号线地铁口旁边,就有一栋魔方公寓,每间屋子面积大约25-45平米,带有卫生间和开放式厨房,房租在5000元左右。 

租客:我们的公寓是24个小时有保安大哥执勤,特别有安全感,包括工作人员都特别热情、有耐心,不管你有什么问题,他们都会尽量地去帮你解决。

魔方生活服务集团副总裁金喆:我们已经进入了20个城市,开了三百多家门店,有四万多间在运营的房量,服务于十几万个客户,整个的平均出租率在90%、95%左右。

我国租赁市场规模约为1.2万亿元,北京和上海的租金规模均达到1300亿元。目前,长租公寓在整个租赁市场的占比很小,租金回报率还比较低。

70平米装修费用三万块自建公寓超过十年回本

集中式长租公寓需要从毛坯统一装修,分散式的长租公寓需要将传统的“老破小”改造翻新,都需要在装修上重新粉刷、改造,配置家具。这样的装修到底要花多少钱?一套长租公寓究竟需要多少年才能够回本? 

记者了解到,不同的长租公寓品牌装修费用是不一样的。以魔方公寓为例,这样一间25平米左右的带卫生间和简易厨房的长租公寓,整体风格偏酒店式,配置了沙发、茶几、床等家具,从毛坯到装修完成整体的花费在6万元左右。 

魔方生活服务集团副总裁金喆:我们的装修比较统一,平均下来每间的装修费用大概在六万块钱左右,包括我们的硬装、软装、家电。

分散式公寓以链家旗下的自如为例,自如从业主手中收房,进行统一的改造和装修。业内人士告诉记者,一套70平米两室公寓的装修费用平均下来在3万元左右。装修费用较低的原因是,直接从供货商拿货压低了家具等成本。 

魔方公寓这样的集中式公寓,繁华地段的租金在每月5千元左右,如果仅考虑6万元的装修成本,需要整整一年才能回本;

自如友家这样的分散式公寓,内环地段70平两室一般的租金在每月6000元左右,仅装修费用需要5个月回本。

但是,对长租公寓而言,最大的成本是获取物业的成本,如果是靠租赁获取房子,原始的租赁成本如果高于二次出租收入的60%,基本上就没有多少盈利的空间。 

魔方生活服务集团副总裁金喆:首先,拿房成本应该是控制在50%到60%左右,如果超过60%就很难去进行盈利;其次,整个的人力成本可能占到8%-12%,这是非常考量整个运营水平的;再加上一些其他的费用。所以,整个的税系折旧前的利润可以达到15%到20%。 

申万宏源证券房地产高级分析师李虹:轻资产相对来讲,租金占到了它比较大的一个费用率,所以它的一个毛利率的水平可能是在30%-40%这样一个区间。但是如果成本控制得好,你的净利率可能也能到一个高个位数,甚至是一个低双位数。当然这里面非常考验的是一个整体的管控和营运的能力。

获取物业以及装修等前期投入巨大,因而成本控制至关重要,到底多少年才能回本?分析师指出,轻资产的长租公寓运营公司回报期在3-5年,重资产自己拿地盖楼的公司回报期甚至超过10年。 

中泰证券地产首席分析师倪一琛:总体来说,现在我国国内的很多长租公寓都是亏损的,当然有一些做得比较好的,它的净利率是1%-2%左右。从回收周期来说,基本上一些轻资产的一些长租的公寓,互联网公司它们的回报周期是三到五年左右,是比较短的。但是一些主流的开发商,它们的回报周期是六到七年左右。如果说是重资产的,也就是自持的话,它的回报周期是超过十年,甚至更多。

房企纷纷试水长租公寓资本入局能否赚钱

目前有多家房企涉足长租公寓,万科、招商蛇口、旭辉和龙湖等都已经有自己的长租公寓品牌,而近日融创中国也发布名为“住住”的长租公寓品牌。

房产中介服务商针对长租公寓也早有布局,世联行的红璞公寓、链家的自如、我爱我家的相寓,经过运营正逐渐规模化。在可能长达10年、20年的回报期之下,为何这些企业都纷纷试水长租公寓?长租公寓的这份蛋糕到底有多大? 

长租公寓市场目前有三类玩家,房产开发商、中介服务商以及互联网企业。

在主流开发商中,长租公寓在管规模最大的是包括万科和龙湖,万科的在管规模有3万间,龙湖的在管规模有1.5万间;

中介服务商中最大的是链家旗下的自如,在管规模约70万间;

互联网企业主要以魔方集团为代表,规模约为4万间。

随着融创中国发布长租公寓品牌“住住”,国内房企的前五十中,约有20家进军长租公寓市场。业内人士指出,现在长租公寓还不赚钱,房企的试水主要是为了抢占未来的租赁市场。 

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷:在未来的五年之内,我们(上海)供应的可售性住宅是45万套,而租赁住宅要供应70万套,所以我们已经是倒过来的一种格局了。如果在这种格局下,未来我们不去抢占这个租赁住房市场,未来在上海,可能就没有市场的机会了,可售住宅可能也拿不到。那么这个时候企业可能就会想办法在上海,在其他一些一二线城市去争取介入一些租赁住房市场,尽管现在可能不赚钱,但是你现在不去占位,未来可能就没有机会了。 

随着一系列支持租赁市场发展的政策出台,以及上海等城市租赁用地的推出,租赁市场顿时站在了风口。对企业而言,最合适的通道就是长租公寓。

这块蛋糕到底有多大呢?分析师指出,目前我国租房的人口约占总人口11%,对比美英日等国家的30%占比还有空间。

观察全球几大城市的租房人口比例,纽约的租房人口比例约为64%,东京约为56%,伦敦约为53%。

另外,我国目前租赁住房是以个人提供为主,专业的租赁机构渗透率较低,所以,机构方参与的长租公寓市场仍有较大潜力。

中泰证券地产首席分析师倪一琛:现在我们国家一共有4600万套的租赁的住房房源,但是其中只有200万套是专业化的租赁机构提供的,也就是说它的市占率只有5%左右。但是对比美国和日本,美国是35%,日本是83%,所以有很大的提升空间。

资本也未缺席长租公寓市场。今年,自如拿下40亿元的A轮融资,华平投资、红杉资本、腾讯3家领投,一举创下长租公寓行业单笔最大融资额。

除了传统的风险资本股权融资,将未来的资产,也就是租金收入作为担保,在资本市场发行债券的ABS资产抵押债券,成为长租公寓的常用融资手段,还有正在探索的房地产信托投资基金REITs。 

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷:在三年之内,我们的投资回报率可能只有1%、2%到2%、3%,也许五六年之后,它可以提升到3%、4%,再过五六年可能提高到5%、6%。如果未来,我们的资金成本在慢慢下降的话,我们的资金回报率可能就会覆盖资金成本,这是一个未来的良好的预期。

以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。本稿件为茂名在线独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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