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决定中国房价最重要的三个指标

发布于2019-02-27 分类:今日聚焦 来源:中房俱乐部CREC 编辑:关小胖 阅读(1066)

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毫不夸张的讲,中国房地产市场是全世界最难懂,最难预测,最难用现有经典经济学解释的一个市场。


十几年来,无数的经济学家根据西方经济学和国际通行规则,预言房价可能下跌。


然而,除了少数几个年头,房价却始终扶摇直上。


十年前你觉得北京房价不可能达到10万,而今天10万在北京三环之内已经买不到房。


三年前,你觉得老家的房子就应该在二三千徘徊,但是过年你会发现今天的三四线距离省会房价距离也不远了。


调控影响房价,这是一只有形之手。


而更加影响房价的则是供需,这是一只无形且更有力的手。


今天,我们就用这个无形之手中最重要的三个指标,来看一下中国房地产市场未来究竟会走向何方。



2


第一个指标是库存去化周期。


这是最影响房产市场短期价格变化的指标,也是指导政府出台调控政策最主要指标。


2017年4月,国土资源部首次发文,根据各个城市的土地储备情况,将全国所有城市房地产市场分为四类。


(土地)消化周期在36个月以上的,停止供地;

(土地)消化周期在36-18个月的,要减少供地;

(土地)消化周期在12-6个月的,要增加供地;

(土地)消化周期在6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。


这项政策深刻的影响了未来两年的国家楼市,特别是三四线市场,土地供应按照要求国家立马减少供应。从而导致了2017到2018年,全国三四线房地产市场的翻倍式增长。


实际上库存去化周期,从更深层次,可以分为三类指标。


因为去化周期=库存/近6月销售面积平均值,而库存可以分为三类:


1、竣工未售库存, 指已竣工、但仍未销售的商品住宅。

2、取证未售库存,指已经取得《商品房预售许可证》,但尚未销售的商品住宅。

3、未开发土地库存,开发商持有未开发土地乘以相关容积率,得到的建筑面积。


第一个指标,全国竣工未售库存约1.9个月,这个不足为怪。在我国的预售制度下,很多房子尚未建完,房子已经卖完是极为普通的一件事。


重点是第二个指标,取证未售库存。


2019年1月,一线、二线和三四线城市取证未售商品住宅去化周期分别为15.0、11.8和11.0个月。


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本轮去库存,最成功的应该是三四线城市,广大地级县级市场的库存已经由2015年1月最高峰的35个月,降到了2019年初的11个月。


令人比较惊讶的是,现在被广大媒体普遍看空的三线四线库存反而是最低的。广泛被认为现在容易回暖的一线城市库存还是有点高。


所以,我们根据库存,可以推断,从全国来看,三四线市场没有那么容易冷,而一线市场没有那么容易热,不管怎么说11个月的库存还是能让这个市场保持相当的热度不退。


毕竟投资虽然退场了一部分,而广大的三四线刚需还在源源不断的进入,那么多的农村丈母娘逼着准姑爷去到县里买套房已经成了广大新农村结婚的起点条件之一。



2


第二是套户比。


这是一个影响中国房地产长期供求关系的数据,它对房价长期产生作用,根据恒大研究院测算:2017年中国城镇住房存量2.9亿套、对应面积267亿平,人均住房建筑面积34.2平方米,套户比1.07,可以说基本达到告别短缺。


是不是这就意味着中国房子已经够住了呢。


然而,像中国所有问题一样,总量足够并不意味着局部充足。


北京、上海、天津、深圳、东莞等全国一半的一二线市场还不足1,甚至很多不足0.8,这还是仅仅算户籍人口,如果算上这些城市巨量的实际流入人口,这个比例会更低。


另外,据任志强推算中国改开四十年大概建了7000多万套住房,商品房大概在全部总量中只占30%多。而以上海为例,户均面积在大概62平米左右,也就是勉强的小两房,另外很多房子的品质也不行。


1, 商品房占比低。结合商品住宅竣工数据,估算当前存量住房中商品房套数占比

40.7%,除去24.9%的保障房,高达34.4%的住房为自建房或已出售的老公房。


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——图表来源夏磊地产观察


2, 房改以前修建的住房占比高。城镇住宅中1999年以前修建的面积占比41.4%,这部分修建于房改以前的住房,多执行“小户型、低配套”标准,到今天城镇7.6%的家庭户无独立厨房、25.8%的家庭户无独立抽水马桶。


就拿电梯来说,虽然现在的商品房绝大数已经是电梯房,但是总房屋量来看,电梯房不足三分之一。


我国人均电梯保有量,只有美国日本的一半,欧洲韩国的四分之一(美日大部分是无电梯独立平层或二层住宅)。而未来电梯一定是老龄社会的刚需,大家都需要换成电梯住房。


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3


老房子多,破房子多,人们就有了换房意愿。然而下一个问题就是人们是不是能够买的起房子,这个指标就是房价收入比。


这是个普通购房者最直观的感受指标,然而事实上这也是中国分化最厉害的一个指标。


2018年内地41个城市房价收入比▼

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最主要的是城市分化——


全国主要的城市,房价收入比排在首位的是三亚,房价收入比在40以上,深圳、北京、厦门、上海,均在30以上;


然而,长春、长沙、西宁、呼和浩特、银川等城市这个数值还是不到10,年轻人靠自身努力还是能够的着的。


其次是人群的分类。现在主要的问题就是年轻人房价收入比太高了。


据统计,北京通州2005年小两居租金为800元,2018年租金为4000元,增长500%;


同期,通州2005年新房开盘价多为4000—5000元,2018年二手房价格超过50000元,增长1000%—1250%;


在这种情况下,年轻人以自己的能力买房,无疑天方夜谭,动用“六个钱包”只能是无选择的选择。


但是,2012-2017年,从全国范围来看,房贷收入比还是在可控范围之内,平均达到41%,其中首套房贷占家庭收入比在46%,而二套房占比家庭收入比在39%。


这是因为,从2016年开始,主要的贷款房屋集中在三四线城市,而这些城市房价于一二线不可同日而语,而买这些房的人主要是在一二线外出的务工人员。这实际上相当于拿着一二线的收入,去买三四线的房子,所以压力并不像人想象的那么大。


而且中国人有一人买房,全家帮衬,特别是父母资助的习惯,六个钱包也缓解了一定的压力。



4


好,总结一下。


实际上,从代表市场短期供求的去化周期,代表长期供求的套户比,代表人们购买力的房价收入比来看,在2019年初来说,房价都不太具备大跌的基础,甚至全国范围跌的基础


房价更大的压力在于整体经济下行的影响和人们的预期。


这就是为什么,国家要提出“稳地价、稳房价、稳预期”主要原因,对于整个国民经济,国家对房地产的希望是“帮不了忙,也别添乱”。


而对于你,看懂了这三个指标,看懂了国家背后的意图,买不买房这个永远的问题,你应该有了自己的答案。


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本文不代表在线房产网的观点和立场。


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以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。本稿件为茂名在线房产网独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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