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碧桂园“高周转”的3个真相

发布于2018-07-25 分类:今日聚焦 编辑:关小胖 阅读(521)

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在广东顺德北滘镇,穿过一条十几米长的森林步道,就能来到碧桂园总部大楼。在改革开放40年的隆隆车轮声中,碧桂园创始人杨国强从乡间田野走向建筑工地,挽起裤腿,撸起袖子,把这家房地产企业推上了世界500。这期间,他见证过海南房地产泡沫破灭,也亲历过九八房改,从房地产市场野蛮生长到房住不炒,一路走来可谓筚路蓝缕。


今天,碧桂园不仅在规模上屡创历史,更在科技创新、管理模式、社会责任等方面书写新篇。穿过高增长的数字,碧桂园拥有一支令地产同行都为之艳羡的人才团队。

 

当前,碧桂园在全国有约19万名员工,仅总部每天就有一万多人集中办公,其中不乏逾千名来自世界名校的优秀博士。能把一大批高学历人才从全国吸引到南方的一个小镇上,碧桂园的筑巢引凤之术在房企中可谓独此一家。

 

忆往昔,当初杨国强在把整个公司的管理事务交给CEO莫斌时,只提了一个要求——要亲自管理集团的设计院,直到现在每一张项目规划图都必须经过杨国强本人的审定和签字

 

对于房地产企业来说,很少有谁能有魄力打造属于自己的庞大设计院,而老板亲自把关每个设计图纸更是非常罕见。这背后是杨国强一直以来的好房子情结,而把关设计也就意味着打好了好房子的根基。

 

2017年,碧桂园以5508亿元的销售业绩拔得头筹;今年上半年,碧桂园已经实现合同销售金额约4124.9亿元,同比增长42.77%


720日,《财富》杂志公布2018世界500强企业名单。碧桂园继去年荣登财富500强之后再度上榜,2017年上市范围内总收入为2269亿元人民币、约为335.7亿美元,较上年跃升46%,排名353位、攀升了114位,是榜单中跃升最多的第10名企业。在此前公布的《福布斯》全球上市公司2000强中,碧桂园排名143,较去年上升130位。


在业内,碧桂园的周转能力让很多同行又爱又恨,但不论如何,学习碧桂园已经成为不少房企的倾向性动作。

碧桂园荣誉墙(部分)

 

碧桂园高增长的秘密究竟是什么?近日,《中国建设报·中国房地产》与北京大学公共传播与社会发展研究中心深入碧桂园集团进行调研,试图从不同维度揭秘碧桂园厚积薄发的密码,从而为改革开放40周年勾勒出中国房企生长的全景图。

 

真相一: 标准化,科学谋划每个细节

 

科学地谋划所有的事,做正确的事,这是永远都要做的杨国强非常崇尚做事情要科学谋划,在几乎每一期的高管会上,杨国强的讲话中总少不了科学谋划四个字。如果把这四个字放到几年前恐怕很难引起行业的共鸣,因为对于房地产来说,在过去依靠人口红利的时代,让全行业都享受到了黄金十年的快意。

 

如今,房地产业面临深刻调整,高周转能力成了房企生存和竞争的考验。在行业中,碧桂园的周转能力首屈一指,并且建立在同步提升产品质量的基础上。用碧桂园运营中心总经理助理黄鹏飞的话说,碧桂园的高周转并非以对抗自然规律为代价,相反,我们是在充分尊重自然规律、市场规律、政策法规的前提下,通过科学谋划、精细化管控来提升周转效率

 

在实地调研中,《中国建设报·中国房地产》发现,标准化是碧桂园实施科学谋划的四梁八柱。这首先体现在产品的标准化上,碧桂园的标准化囊括了所有的专业单位,包括每一个窗、每一条管道,甚至每一块混凝土模板,都是标准化的一部分。

 

据碧桂园设计研究院院长黎加纯介绍,为了高效开展设计工作,碧桂园依托集团超6000人的设计院,开创性地根据地域特点建立了拥有海量标准模块的户型库,将数以千计的、经过无数次修改且经得起市场考验的成熟产品纳入户型库。其中,仅仅是美墅类的经典户型就多达400多款,面积段涵盖了801000平方米。

 

而且,几乎每年碧桂园都会为户型库丰富、迭代产品线,很多都是独创,诸如小面积段双拼美墅、地域性洋房、金海湾风车型洋房、U型退台洋房等产品。

 

值得一提的是,碧桂园户型库是依据不同气候、地域习惯等因素而分类建立的,因此避免了标准化带来的僵硬体验。通过建立户型库,保证了碧桂园能为业主提供丰富多样、高品质的产品。也正因为如此,不少地产同行总是通过各种方式学习碧桂园户型设计,但又很难掌握其精髓。


位于森林城市的碧桂园装配式建筑工厂(全亚洲最大)

 

标准化还体现在科技创新上。例如,碧桂园推出了自主研发的SSGF高质量建造体系,将安全共享、高质高速、绿色可持续等优势融为一体,在建筑业领域引起了巨大反响。


碧桂园SSGF项目工地

 

SSGF整合了20余种新建造技术,比如铝合金模板、智能爬架、全穿插施工、全现浇混凝土外墙、高精度楼面、排水管预埋止水节、预制PC、楼层截水系统等,能有效解决渗漏等传统建造方式中的问题,使快速度建设高质量的好房子成为现实。

 

在商业中,庞大却不失轻盈最为考验公司的管理效能。例如,在世界著名企业史学家艾尔弗雷德·D·钱德勒看来,使美国和德国超过英国的决定性因素,并不仅仅是物质资本投资率,也不只是政府、企业家个人品质或文化,而是支撑了纵向一体化大企业发展的专业管理和组织体系的发展。横向协同、纵向打通是当前碧桂园组建大运营系统的核心精髓,其目的在于避免战略末端失效

 

碧桂园内部采用了一套高度信息化的管理平台,通过设立红黄绿灯机制来实现业务处理进度管理,精确定义每项工作的完成时间。黄鹏飞表示。例如,某项事务在绿灯期完成,可以获得相应的奖励,一旦处理进度拖延到红灯期,就会面临相应的惩罚措施。黄鹏飞认为,这套管控制度目的不是为了惩罚,而是为了实现事找人而不是人找事,从而大幅提高工作效率。

 

中国建筑业经历过粗放发展阶段,这使其成了一块浸了水的海绵,在建筑质量和建造效率等方面都存在诸多值得改进的地方。碧桂园通过一系列标准化操作,在同步提升产品质量的基础上实现建造效率的大幅提升,一定程度上是一个挤压海绵的过程,以科学谋划来释放建筑业的新动能。

 

我不断强调要不懈地努力学习,怀疑一切、思考一切,勤奋、激情、热爱、好奇、好学。要不停地学习、进步,科学地计算谋划所有的东西,做正确的事。杨国强这种精益求精和不断探索的工匠精神,不仅打通了碧桂园的标准化路径,更产生了持续向前的驱动力。

 

真相二:工作前置,提前介入,压缩接棒时间

 

在行业中,碧桂园的周转能力独步天下,但也因此受到一些质疑。比如,摘牌当天即出图一度被指有萝卜快了不洗泥之嫌。

 

但据黎加纯介绍,这个图纸实际上是规划图而不是设计图,规划图要经过政府部门的审核才能进入下一阶段,而根据碧桂园的开发流程,其在正式获得土地之前,各个业务部门就已经开始对地块进行同步跟进和前期策划了。所以规划图前置有必要也有可能,即使当天出图,也不会对项目的设计质量产生影响,反而能把可能出现的风险提前拿出来解决。

 

事实上,高周转是整个行业都在追求的竞争力,也是行业发展的共识。早在改革开放之初,招商局蛇口工业区掌门人袁庚就曾提出时间就是金钱,效率就是生命的口号,被誉为蛇口春雷,并在日后与深圳速度”“苏南模式等一起,对深化改革开放起到了重要的示范作用。

 

调研中,多名设计、施工、运营板块相关负责人表示,真正的高周转与高质量是硬币的两面,安全与质量是企业生产的底线,任何一家合法经营的企业都会严守这一底线,真正的高周转反而会倒逼科技管理创新,比如碧桂园研发的SSGF高质量建造体系就应运而生,并且得到了中国政府网等官方媒体关注和认可。

 

实现高周转要具备多个条件,一方面是保证充分的资金支撑,另一方面才是操盘速度。碧桂园在行业中的融资能力毋庸置疑,况且其打造的全产业链条极大地解放了其对杠杆的依赖。在操盘速度方面,关键在于如何实现工作前置。


奋战在一线的碧桂园工程人员

 

例如,在开发建设过程中要实施协同作战,整个团队要提前介入,压缩接棒时间。在产品设计环节,设计人员从项目有意向开始就提前介入,搜集资料并做规划设计方案,通过工作前置大幅提升工作效率。在营销环节,不仅要保证产品适销对路,提高回款速度,还要在此环节树立良好的品牌形象,为下一个周期打好基础。这些动作的核心就是干掉一切冗余。

 

碧桂园的周转能力正是建立在一套科学高效的管理体系上。在这次调研中,碧桂园发展研究部投资副总经理张蔚告诉《中国建设报·中国房地产》,碧桂园内部已经形成了一个高效和科学的决策体系,从最开始每个投资小分队去跟进某个地块开始,区域内部的评审就已经随之开始。一旦确定跟进某个地块,信息就会录入其内部系统,区域的横向部门包括设计、工程、运营、营销等,都会从各自的侧重点同步对此地块进行横向研判,包括选址、市场等各个方面,比如地质条件如何,是否存在安全隐患和风险等。

 

在横向部门进行研判形成意见后,区域内部会召开预审会,讨论项目的可行性、存在的风险和后续应该注意的问题,经过区域管理层和各个横向部门的专业评审之后,这个项目才会上报到集团。

 

随后,集团里专门负责对接该区域的人员会到现场考察地块,然后集团层面的各个部门再做一次评审。

 

也就是说,每个项目报到集团的时候,已经经过了严格审查,在集团再次考量之后,如果觉得可行,才会再上报到集团投资决策委员会,由高层作出最终的决策。整个过程虽然时间很短,但每个项目都会经过多轮评审

 

根据我们之前的经验,每个类型的项目都有一套非常严格的评审体系,确保我们在比较短的时间内作出全面的把控。碧桂园负责投资决策的人士介绍。

 

碧桂园之所以能在拿地之后快速推进,是因为在上面提到的评审体系的基础上,还对相关工作进行了极致的前置铺排,各个部门根据前期评审中发现的问题来铺排工作,大大缩短了周期。

 

工程管理部是质量把控的重要部门。碧桂园运营中心副总经理、工程管理部总经理刘建军说,为了配合工作前置,提高解决问题的效率,碧桂园还采取了一些特殊机制。比如,集团层面与区域公司围绕“28原则展开高效协作,即80%的问题由项目和区域解决,20%的问题要及时反馈给集团,并且确保24小时之内解决问题。为此,碧桂园开展了带帽行动拉群行动,棘手问题可直接上报主席和总裁。

 

质量一直以来是碧桂园坚守的生命线,碧桂园全面推行着一系列措施方法,例如:

 

1.从源头上提升质量

 

1)选择优秀的施工队;(2)大力推行新工艺,使用SSGF高质量建造体系;(3)在安全的前提下开放工地,倒逼管理,过程精品。

 

2.质量标准化

 

样板房与货量要对板,对齐图纸标准和集团标准。

 

3.根据质量风险的严重程度,建立质量管控三级预警机制

 

如已列入一级预警,一个月后整改未通过,动议撤换区域总裁。

 

4.工程质量“十条红线”

 

十条红线是针对开发过程中可能出现的重大质量问题、已交付项目维修记录所反映的高频问题,如结构安全、渗漏开裂、观感、成品破坏、一些安全漏洞等,根据行业共识所制定的有针对性的质量警戒标准,具体分为结构安全、两防底线、过程管控、重点工艺控制四大类。

 

十条红线2014年以来不断演变升级,涵盖了技术、原材料、工艺和管理方面的要求,例如交付前要提前一个月模拟验收,形成现场问题清单,责任分解到人,限期整改到位,用客户视角去检查,通过后才能交给客户;又如针对防水,必须做模拟试验等。

 

5.“精装八条”

分别是图纸深化、土建移交工作面、集中+定尺加工、交楼样板层、重点工艺控制、防范假冒伪劣材料、模拟验收、成品保护。

 

6.强制推行“四新”

新技术、新材料、新设备、新工艺,必须把应用四新作为提升质量的根本途径。25 层以上(含25层)楼栋必须使用铝模+全混凝土外墙,实现免抹灰,不采用铝模体系的必须使用成套钢支撑体系。

 

真相三:产业闭环,打造全链条的“生态雨林”系统

 

如果说房地产是一片单一的经济林,那么杨国强早在多年前就认识到,碧桂园想要走得更远就必须培育出广阔的生态雨林。

 

在行业中,碧桂园或许是唯一一家能够做到全产业链发展的公司,其以社区为切入点,从地产延伸到酒店、建筑、规划设计、物业、家装、绿化公司、长租城市,此外还拓展了教育、职业培训、文化创意、社区金融、产城融合、现代农业、机器人产业等一系列可以打造成产业闭环的业态


 碧桂园参与广东清远英德树山村绿色产业扶贫

 

产业闭环的好处在于,集团内部资源调配效率高,沟通成本低,大大提高了房地产项目的开发效率。难能可贵的是,碧桂园把整个生态雨林系统扎根在社会公益事业上,把精准扶贫作为其主业之一,形成了企业发展与社会责任之间的良性循环。

 

在住房城乡建设领域有这么一句行话:规划设计是龙头。早在上世纪90年代公司创立伊始,碧桂园就成立了自己的设计机构,如今已经发展成为同行难以企及的拥有超过6000人的设计巨头。由于设计量巨大,数十台高精度打印机一年365天都在不停地工作,面积达1200多平方米的晒图室每天摆满了各种设计图纸。

 

直到今天,杨国强主席仍亲自管理着设计院,并设立了设计师向主席汇报的制度,从画图、预算到买材料,很多时候他都亲力亲为,把关每张设计图纸。黎加纯表示,杨国强对产品设计总是一针见血、直指要害。


 碧桂园物业服务人员

 

黄金十年看开发,房住不炒看物业服务。质量和物管是碧桂园的生命线,这句话并非空话。


2017年开始,我们连续开展了品质管理年,更加注重产品及服务品质,琢磨工匠精神,碧桂园追求有品质的增长,而不是片面的规模增长。碧桂园服务总经理李长江表示,碧桂园正在探索智慧社区建设,未来还将提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值,衍生出健康饮食、文体健身、居家生活、房屋租售等各类特约物业服务,让物业服务更加精细化、专业化。


碧桂园服务正式在港交所主板挂牌上市

 

大时代的小叙事传递出的是一种生命的智慧。今年619日,碧桂园服务(6098.HK)正式在港交所主板挂牌上市,成为物业第一股。很多人好奇站在杨国强身边一起敲锣的那位中年男子是谁?实际上他既不是什么大咖,更不是什么要员,而是在碧桂园勤勤恳恳做了二十多年的物业保安周炽荣。

 

善待员工,让他们与公司一起成长,是碧桂园物业的基本理念。公开披露数据显示,截至2018430日,物业公司的合同管理总面积已经扩大约3.654亿平方米,覆盖超过中国28个省、市及自治区的260多个城市。除了通过内生式增长扩充业务,碧桂园物业还对外拓展业务,其向独立第三方物业开发商提供物业管理服务的合同管理总面积,已从2015年底的770万平方米增加到2017年底的4680万平方米,复合年增长率高达147.4%

 

从规划设计到家装、物业,碧桂园真正连起了房地产开发的产业闭环。碧桂园发展到了今天,有条件有责任去为乡村振兴做点什么。今年615日,杨国强在广东宣布,碧桂园正式进军现代农业。

 

近期,碧桂园又宣布进入机器人产业,每间餐厅有几十个机器人,每个机器人都用大厨教会它做一个菜,制造几万个机器人,在中国做中餐厅,也可能推广到香港、欧美乃至全世界,我们公司进入了农业和高科技结合发展阶段。杨国强有着朴实天真的农民思维,反而这种思维打破了传统的房地产开发商业模式,从而收获了一片生机勃勃的生态雨林

 

 

后记

 

在对碧桂园的调研和访谈中,关于杨国强的三个故事广为流传。

 

你已经做得很好了,为什么不能做得再好一些呢?

 

第一则是关于较真的故事:在一次接待活动上,杨国强陪同来访者参观某个项目,活动结束要出来的时候,大家必须要路过一个转角。杨国强就找来这个项目的设计师,问:为什么不能打通直接走出去,非要留个转角?设计师愣住了,一时间答不上来,或许在他看来,大家之前都是这么做的。因此,美不美观值得商榷,但这个设计并不不实用,人多了还容易造成拥堵。杨国强经常自我发问,也喜欢把这样的问题抛给员工——你已经做得很好了,为什么不能做得再好一些呢?

 

把质量做好,以后才有继续合作的机会。

 

第二则是关于道路选择的故事:有一次杨国强去验收一个即将完成的工程时,发现质量很差,杨国强拒绝验收。包工头向杨国强求情。但杨国强态度依然强硬:我给你两条路:一是我把钱都给你,以后我什么工程都不给你做;二是你把工程质量做好,以后才有继续合作的机会。当时这个包工头选择了第二条路,他懂得挽回自己的品牌,也懂得在眼前利益与长远利益间做出取舍,如今,这个包工头也已经是千万富翁了。


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