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别盯着新房,二手房市场全面预冷才是真正的风险!

发布于2018-08-20 分类:今日聚焦 编辑:杉杉 阅读(661)

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7月份70个大中城市房价数据于8月14日公布。大家的眼睛都是雪亮的:只有3个城市新房价格下跌,这个数量创了该数据公布以来的最低值。

另一个有意思的现象是,自今年3月份开始,15个热门城市的房价数据不再单独列出。过度解读没必要,但我觉得,这至少反映了一点:这些城市都不需要重点拿出来说了,也不需要以他们来佐证调控的成果。

最近两三个月,70个大中城市新房的环比涨幅都有点扩大,4月份以前,涨幅最高的也不过2%左右,但4月份以后,涨幅3%以上的城市开始增多,这在过去一年多是比较少见的。对于这种现象,我认为有两个主要原因:

1、限价仍继续,但上限开始松动。

各地在清理隐性购房成本上面持续发力,一些隐性成本开始显性化。比如在备案价上多上浮一点,但换来的是开发商不能再搞各种搭售。这一点我在之前的文章中也提及过,目的是让数据更接近市场。

2、一些积压的高价盘开始放量

事实上,为了调控房价,过去一年多,很多城市的高价盘都无法入市。但最近几个月,高价盘备案也在提速,不少二线城市的新房环比涨幅有所扩大,也跟这个因素有关。

虽然新房的涨幅有所扩大,但没必要太担心,总体基调仍然是稳定,各地都立了军令状,不可能再出现反弹的行情。更重要的是,今年土地市场并不好,易居监测的40个典型城市,土地成家均价连续4个月同比下跌,成交持续放大。通过土地供应来遏制房价反弹的势头明显。

与新房市场相比,二手房市场现在是真的有点冷了。

贝壳研究院监测的重点13个城市,成交量和成交价都出现了明显的跌幅。

成交价方面。

上海二手房成交均价为50164元,环比下跌2.6%,已经连续8个月下跌。

而在长沙7月份的成交均价为11580元,环比下跌2.9%,终于开始下跌了。

其他明星城市的二手房成交均价,成都为1511元,环比下跌2.3%;西安为15825元,环比下跌4.5%;天津为25497元,环比下跌2.6%,海河英才计划之后,仅两个月房价就打回了原型。武汉为19928元,环比下跌2.9%,跌幅明显扩大。

成交量方面,天津6、7月份环比跌幅分别达到了53.8%和39.2%。武汉6、7月份跌幅则分别为8%和7.7%。杭州6、7月份环比跌幅分别为20.2%和29.2%,青岛则分别下跌4.1%和21.2%。济南新房这两个月涨幅明显,但二手房近两个月成交量分别下跌了15%和5.1%。

二手房市场相对新房市场更为真实。从数据层面来看,二手房市场后续走势仍然偏弱,这种走势受多重因素叠加影响。

首先是土地市场的影响。土地市场的表现实际上代表了开发商的预期,显然开发商对后市信心不足。

而购房者层面,实际人才落户带来的购房需求并不如预期强大。以天津为例,虽然人才计划带来了二手房市场的短暂狂欢,但新落户人群的购房实力并不强,购房目标普遍集中在总价100万-150万之间。类似情况也出现在成都、武汉和西安等地。

现在的韭菜接盘能力相比较房价,已经弱了很多。成交周期拉长,这一点打算卖房子的房主也清楚。贝壳研究院监测的13城,有11个城市带看量录得下跌。其中长沙二手房带看量跌得最狠,达到了35.2%。相应的,业主挂牌价也在下跌。

7月末住建部追加了“坚决遏制房价上涨”的表态,不少人觉得接下来还会有更严厉的措施出现。但从上述分析已经可以得出,当前楼市预期已经明显降温,对调控而言,要的是稳定,接下更应该小心谨慎。

接下来如果还有什么调控措施,我估计仍然会集中在定调层面,不会有什么具体的措施。因为从整体来看,其他数据都不好看,唯有房地产的投资和销售数据在小幅上行,短期内仍然找不到替代的动力。房地产占固定投资的比例超过20%,国民7成的财富都表现为房地产,银行也有大量的开发贷,个人住房贷款等资产。这些都容不得房地产出现剧烈震荡。

比如限价,以前是防止房价上涨,接下来恐怕要担心房价下跌了,设置地板价也未可知。而这恐怕又会引发舆论压力。还有地价,各地流拍已经影响到地方的收入,后续或许也会有微调。

至于房地产税,内部版本早就有,但现在其实更加尴尬。因为推出来总归是个利空信号。而现有措施已经取得了阶段性成果,再加压,楼市的可控性又会脆弱一分。

2018年,楼市调控的难度,相比2017年有过之而无不及。如果说之前有所取舍的话,现在则要照顾到各方的需求。

(来源:楼市微观察 文/吾心生 )

以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。本稿件为茂名在线独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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