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广州调整限价,绝不是放松调控!

发布于2018-10-22 分类:今日聚焦 编辑:关小胖 阅读(619)

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每次稍微有点政策的风吹草动,总是牵动着市场的敏感神经,然后免不了又被一些多头和中介们大肆利用传播,成为他们鼓吹房价上涨的理由。

昨天,广州南沙、增城、花都放开限价限购,放松调控的消息传的满天飞。但很快广州住建委就在网上作出了说明:

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近期,市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。

我委将继续保持调控政策连续性和稳定性,继续坚决执行现行各项调控措施不动摇,继续严格对新建商品住房开展价格指导,同时,按照中央、省、市决策部署,加大对房地产市场的监督检查力度,保持广州房地产市场健康平稳运行。

这两段话说的非常清楚了,第一段说了是要对过去的预售机制进行优化,严禁双合同,但并不是取消限价政策,更不是要放松调控政策,这在第二段说的很明白,继续执行各项调控政策不动摇,继续对新房执行限价。

我们要搞清楚广州为什么会对限价作出调整,优化,严禁双合同,首先就要了解广州现在的限价存在什么问题。

在广州的人都知道,楼市双合同盛行,这都是拜广州限价太严厉所赐,为了调控房价不涨,广州的限价可以说非常变态,由于新房和二手房倒挂太严重,比如二手房卖到了5万/平米,新房可能限不超过3万/平米,倒挂近一倍的价格,但开发商又不愿意亏损或者让利给购房者,怎么办,于是想出了双合同的办法,备案价表面上符合政策要求,高出的部分走装修合同2万/平米,这已经是市场公开的秘密了。

比如增城,装修合同高的2万/平米,低的4K/平米,装修部分又不能贷款,导致购房者的首付变相提高,这样的调控,并没有让开发商少赚,也没有让房价下跌,但反而增加了刚需购房门槛和负担,导致购房者怨声载道,有苦难言。

很明显,这种限价是不科学的调控方式,对此作出修正是应该的,也有利于刚需,市场价5万的房子,你就按5万给他备案,新房二手房没有价差,开发商也不需要去做双合同,100平米,500万,购房者也可以贷款350万,首付只要150万,而不是双合同时代的只能贷款210万,首付需要290万。

而双合同还暗藏什么样的风险呢?一旦市场下行,装修货不对板,购房者维权的事情就会很多,ZF的压力也会很大,当然大家主要不是因为装修不好而维权,但装修问题却是个最好的理由。

最近广州增城因为降价,业主开始维权退房的行动又开始了。

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有的人说,严禁双合同,优化限价政策,实际上就是取消了限价政策,只是文字游戏而已,限价已经名存实亡了!

首先,限价是不会取消的!特别是市区的优质盘,对均价有影响,肯定会限价。我倒是希望取消高端盘的限价,市场价11万,你限卖8万,白白便宜了富人,这种调控有什么意义呢。

其次,郊区的盘限不限价,我觉得已经没有什么意义了,因为远郊盘已开始降价,你能按照市场价卖出去就不错了,如果你非要理解成这三个区取消限价政策也可以,但如果你认为这是放松政策就完全理解错了,其实按市场价备案,也是好事,深圳目前大部分楼盘都是按照市场价来执行备案指导价的,也就是说新房二手房根本没有差价,投资客也就没有了套利空间。

新浪也已经报道了,当地住建委内部人士对此回应称,对外限售限购没有取消,限价地块的楼盘预售价以开发商实际申报为准,原则上只能下调、不能上调。

也就是说房企要降价可以,涨价是不可能的事了,这也足够看出政府的调控态度了吧。

关于调控政策,广州作为一线城市,是绝不可能先于二线城市放松调控的,只要有点ZZ常识的都应该明白这个道理

尤其是16个热点城市,未来一两年内,大家不要指望放松调控!这是关系到国家经济转型升级成功与否的命运,泡沫没有消化前就放松,是件很危险的事。

而且对于调控这个事,广州历来都是认真落实的好孩子,所以限价优化这事,你千万不要以为是广州想要放松调控,只不过是纠正了扭曲市场多时的双合同乱象,也算是降低购房者的负担吧,真的是件好事。

03

今天还流传着增城的一个调控会议记录内容:

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其中,最引人注目的一点是,一次申报,下降不能超过10%,也就是大家所说的,限制房价下跌。

首先这个内容暂时无法完全确定准确度,我假设它是真的,新房限制下跌,你可能认为是广州不想市场震荡,要防控下跌幅度。

但我不太相信作为一个一线城市,广州经济连10%、20%的房价下跌承受力都没有,环京,三四线都可以眼睁睁看着跌那么多,广州还需要这么恐慌吗?

话说回来,此次限价优化,对广州房价有什么影响呢?

房价从统计数据上估计会上涨,因为之前被双合同扭曲了嘛,统计的房价都是低估的,纠正后,上涨是正常的,但并不代表是真的涨,这一点大家不要被误导了,然后又引发恐慌,购房者应该多去二手房市场看看。

这对广州市区的新房确实是有点利好,为什么呢,我原来300万的首付款,因为双合同问题,买不了城中心900万的新房,只能选择郊区500万的新房,或者城区的二手房,现在双合同禁止了,如果我月供负担的起,那我就可以选择买城区900万的新房了,所以市区的新房会更好卖了。但对二手房市场基本没影响。

而对广州郊区呢?比原来更加利空了!我300万的首付,如果想买新房,原来只能委屈自己去买郊区500万的新房,现在终于可以回到市区了,郊区房价会比原来降的更快。

这就是同一个城市,不同的命运,片区分化是趋势,好地段性价比高的少数楼盘还能保持竞争力,偏远地段的房子将面临着调整的结局,因为市场购买力是有限的,需求已经透支了那么多,韭菜成长是需要时间的。

广州是一线城市里最晚涨的一个,所以调整起来也是最后一个,但不会缺席,北上深都步入调整了,广州也不会例外的,房价已经是强弩之末了,整体只有向下的空间没有上涨的动力了,区别只是好地段学位房抗跌,差地段老破旧先跌罢了。


来源:樱桃大房子(ytdfz8)  


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