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70城最新房价数据详解!

发布于2018-10-23 分类:今日聚焦 来源:子木聊房 编辑:关小胖 阅读(546)

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01

不要一味地相信

昨天,国统局发布了全国9月70城房价数据。


很多读者朋友惊呼看不懂,说明明9月买房子,感觉市场行情很冷,房价下调严重,70城房价数据却显示还在上涨。还有纠结房价涨幅0.02这个小数点的含义到底是什么。


如果你要把这份数据作为买房的依据,不夸张地讲,最终一定会成为高位站岗的接盘侠。70城数据真实度暂且不谈,解读它一定要从宏观视角去挖掘背后的信息趋势。


下面我们先把官方公布的9月70城数据总结如下:


  1. 据初步测算,从环比看,4个一线城市9月份的新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,其中:上海和深圳分别下降0.1%和0.2%,北京持平,广州上涨0.4%;二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%,其中:北京和上海均下降0.2%,深圳持平,广州上涨0.2%。


  2. 31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%,涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%,涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。


  3.  其中,西安、呼和浩特环比涨幅领跑,分别为6.2%、2.8%。海口、西安同比涨幅领跑,分别为21.7%、20%。上海、深圳等环比下降。


关于这份数据的解读,首先要有一个理解基础。


第一我们要注意的是,在各城市限价令如此严苛的今天,数据早已脱离了实际情况,70城房价数据中关于限价城市的新房数据基本可以不用看。


例如你在广州买新房,到了售楼处,人家会明明白白告诉你,买新房可以,但是一定要签两份合同,一份官方备案用,一份装修用,最后装修费用会折合成房价统一算到里面,这样再去讨论新房房价涨跌是没有意义的,还不如直接参考周边的二手房。而在前几天,广州因为“房闹”严打双合同,如果因此放开限价的话,新房房价是否会一飞冲天呢?

  

第二,在这份数据里,不要认为城市环比有涨幅,房价就在涨。其实按照常年的数据观察,涨幅连续回落几个月,就可以理解为其真实房价已经在下跌了。


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(来源:贝壳研究网)


例如在网红城市杭州这一项,数据显示8月环比上涨0.6个百分点,9月环比上涨0.2个百分点。说是涨幅百分比回落,而真实情况是,9月杭州是以7.4%的跌幅居于所有城市的首位,结束了6个月的增长态势。


第三是70城数据里,关于一二三四线城市的划分是没有依据的。例如,二线城市分为强二线和弱二线,三四线城市分为“都市圈外城市”和“都市圈内城市”。北京旁边的廊坊北三县和西部城市呼和浩特同属于三四线城市,但他们之间的楼市情况完全不同,北三县放开限购房价一飞冲天,而呼和浩特到现在还没采取限购。


除此之外,大家还要明白一个道理。官方数据有一个特别重要的作用,就是“稳房价、稳预期”,无论市场如何大起大落,幅度永远控制在一个非常缓和的空间里。


那么,基于以上三条,我们再看9月的70城房价数据就很轻松了,而且我们还能从里面挖掘出其他更有用的信息。


02

数据背后的信息


1.史上最严调控已起到立竿见影的效果。


自从今年7月31日中央政治局召开会议指出要“坚决遏制房价上涨”,全国在8月就开始了「真正的调控」。


单月调控频次超过55次,刷新历史记录,同时加码八大限令,启用「问责约谈」制,进行专项乱象调查。在此政策强压之下,无论真需求还是假需求,均受到遏制,市场被动降温。


所以大家现在也看到了,官方公布数据一二三四线不同程度「涨幅回调」,其中二线是0.5个百分点,三线是0.6个百分点。事实证明,在中国,房价的命运永远掌握在政策的手中。


2.板块轮动效应同时显现在房价下行渠道中。


上波房价的起点是2015年,从深圳开始起步,一线城市大涨之后,分两条线路开始向外扩散。


一条是地理线,由一线城市向环一线城市方向扩散;另外一条是空间线,由一线城市扩散到以省会城市为核心的二线城市群,再由二线城市扩散到三四线城市,以此类推。


同理,当房价下行时,房价传导也会根据这个规律逐步体现。


从2017年「317新政」开始到现在为止,一线城市已经经历了一年半的调控期,目前北京和上海的成交量已经呈现企稳趋势,按照“成交量—房价”原则(成交量较房价先行,成交量先触底房价后触底),今年年底到明年3月,一线城市的房价会见底

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在一线城市房价下行的中后期,由于预期的传导,会迎来二线城市的拐点。数据显示,今年9月单月全国成交面积同比下滑3.6%,其中主要以二线城市为主,成交持续乏力,已然出现了阶段性的购买力“瓶颈”。

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未来一段时间是二线城市房价下跌的主战场,至于跌的深度和长度还要看城市的泡沫程度和供需情况。例如杭州虽然潜力很大,但这轮房价炒的太高,房价直追上海,就必须回调到符合城市基本面的位置,类似情况还有厦门、青岛等热门城市。


有的人说,只要放开政策房价立马反弹,这个是没有任何依据。有的城市在上波大涨中需求已经释放完了,例如黑龙江哈尔滨和安徽的安庆,人口无流入,库存又大,房价又下行,没有基础需求托底,买涨不买跌的群众心态会更加严重;而像长沙这种城市,房价被低估还被政策遏制需求,一旦放开房价立马反弹。


这几天还有读者在后台留言说,“为什么品牌房企高喊「活不下去」,热点城市到处降价维权,但是自己所在的四线小城市的房价依然在高涨,大家还是十分热情。”


这就是三四线城市信息滞后的原因。


首先,很多大型房企不会在三四线城市拿地开发,所以大行情到来,降价促销的消息不会传导到三四线破坏购房者预期。而且现在三四线大部分老百姓的信息渠道还被本地媒体挟持,有些本地媒体为了帮开发商卖房,在拐点到来之际还在一股脑的吹嘘房价,拉群众入坑。


由板块轮动原理,在二线城市迎来房价拐点后,三线城市由于调控不到位,市场信息滞后的原因,还会处于「末日狂欢」期,例如数据里提到的以呼和浩特为主的西部城市。它们其中有一部分的成交量和房价目前还在上涨,在此阶段购房的人群极有可能成为高位接盘侠。


而等到二线城市下行通道进入中后期,失去棚改货币化的大部分三四线城市会迎来漫漫无期的阴跌之势,这个时间不会太久,大概在明年的上半年就有所体现。


03

总结

1.楼市非稳定期内,切勿跟买跟卖。韭菜之所以称之为韭菜,就是人家高位逃离的时候,他们会不顾一切地冲进楼市高位接盘,无论是自住还是投资,都是财富损失,毕竟这几年赚钱都不容易。


2.仔细观察自己所在城市成交数据,成交量先行于房价,成交量企稳,房价不出意外会跟着触底。找到自己城市所在板块轮动的位置,房价下跌了就要静待时机找底部,房价还未跌,就要等它过了高峰。


3.房价进入下跌通道,下跌的越厉害说明泡沫越大,同时也证明这个地块越有潜力,当然这个是在有资源或有人口的基础上。例如海南房价崩盘过,也腰斩过,但未来放开限购,因为环境资源的稀缺性,房价依然可以一飞冲天;环京北三县腰斩过,因为北京人口外溢,放开限购依然可以起来;但是像鄂尔多斯这种城市,没有人口没有资源,腰斩后很可能就沉没于历史之中了。


4.房价遇到拐点初期,一定要学会判断市场信息真伪。例如我之前讲过,这段时间一些城市的楼盘促销信息会很多,但一开始大部分都是假促销。这段时间还有为了卖房雇佣兼职砸自己售楼处的开发商,正所谓,声音越大效果越好。


来源:子木聊房(zimuliaofang)


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以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。本稿件为茂名在线独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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