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刚刚,央行发布报告,透露楼市关键信息

发布于2018-11-05 分类:今日聚焦 编辑:关小胖 阅读(522)

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阿基米德说,给我一个支点,就能撬动地球。


2300年过去,科学家还没找到能撬动地球的支点,但经济学家早已发现撬动债务的杠杆。


今天,这句话应该改为:“给我一个杠杆,随时就能撬动房价”。


居民加杠杆,家庭大肆举债购房,“六个钱包”做首付,撬起数百万的住房抵押贷款,这正是过去三年房地产大繁荣的核心秘密。


中国家庭债务规模有多大?居民杠杆率究竟有多高?未来还有没有继续加杠杆撬动房价的空间


11月2日,中国人民银行发布《中国金融稳定报告(2018)》,透露了关键信息。

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值得一提的是,作为中国金融体系最重要的报告之一,今年的《金融稳定报告》专辟两大专题,聚焦于居民部门债务和房地产市场风险,这在往年相当少见。


01

家庭债务规模:

10年扩大7倍,占GDP一半


中国家庭债务规模究竟有多庞大?


央行报告显示,2017年末,我国住户部门债务余额40.5万亿元,同比增长21.4%,较2008年增长7.1倍,接近GDP一半。

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家庭债务,包括消费贷款和经营贷款,这其中以消费贷款为主体,而消费贷款中,又以房贷为主,房贷占家庭债务整体的比例超过一半。


2008年时,我国房贷余额仅为3万亿,而到了2017年底,住房贷款余额膨胀到21.9万亿,房贷占所有住户部门债务余额的54%。


但这并非房地产债务的全部。


近两年来,短期消费贷款异军突起,涨幅之猛,远远超过房贷。这些所谓的短期消费贷款,往往都是以首付贷、消费贷,房抵贷之名,大肆进入房地产市场,为房价上涨推波助澜。

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如果说房贷是正常的加杠杆,那么消费贷进入楼市,则是违规加杠杆。


正如央行报告所提醒的:

部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆,绕过首付比例限制,从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场,助长了房地产市场投机行为,房价过快上涨问题更为突出。

 如果考虑到违规加杠杆的情况,住房债务比想象中的还要夸张。


 02

居民真实杠杆率:超过美国


当然,债务规模庞大,不一定就有问题,关键要看现金收入能不能覆盖债务。


这就要引入“杠杆”的概念。“去杠杆”的说法几乎无人不知,但很多人对于“杠杆”是什么,仍旧混沌。


其实,杠杆就是负债水平。简单来说,就是1块钱本金能撬动多少贷款的能力。通常,我们以居民债务/GDP总量,来衡量居民部门杠杆率。

2017年,我国居民债务余额为40.5亿,相当于于2017年GDP总量(82.7万亿)的49%,这就是居民部门杠杆率。

49%的居民杠杆率,究竟高还是低?


与62.1%的国际平均水平相比,这一比例并不高。但与新兴国家的39.8%相比,则又明显过高。

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这还不是问题。


问题是这10年,经过次贷危机和全球金融危机的洗礼,发达国家纷纷降低居民部门杠杆率,而我国居民杠杆率却从17.9%迅速攀升到49%,扩大2.73倍。


要知道,美国的居民杠杆率从20%升到50%,用了将近40年。


与此对比,从2008年末到2017年末,美国居民部门杠杆率从95.4%显著降至78.7%,日本从59.5%降至57.4%,欧盟从60.4%降至58.0%。

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换句话说,别人的楼市都在去杠杆,唯有我们在大幅加杠杆,房价焉有不攀升之理


当然,这还是以居民总债务与GDP之比来衡量的杠杆率,但这一模式存在明显低估,因为居民收入在国民收入中占比并不高,所以用居民债务与可支配收入相比,更接近真实。


央行报告显示,如果以住户部门总债务与可支配收入进行比较:

2017年底,我国居民部门杠杆率高达112.2%,而2008年时仅有43.2%,10年间上升69个百分点。

以此来衡量,我国居民杠杆率早已超出国际平均水平,更超出美国等发达国家水平。


换句话说,居民债务已经超出居民收入的可承受水平。


03

楼市杠杆:上海浙江甘肃广东最高


全民加杠杆的结果是,家庭债务疯狂扩张,“六个钱包”所剩无几。


但在区域上,杠杆率却呈现显著不同。全国杠杆率最高的省份是上海,高达65.5%,其次是浙江,为65.4%,均超过日本法国德国等发达国家。


居民杠杆率超过全国平均水平的还有:

  • 甘肃(59.8%)

  • 广东(59.1%)

  • 北京(58.8%)

  • 福建(57.5%)

  • 重庆(50.6%)

  • 宁夏(49.3%)

  • 江西(49.2%)

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显然,如甘肃、宁夏、江西等非发达地区杠杆率如此之高,说明居民债务高速扩张,而GDP总量无法与之匹配,显然已经超出正常水平。


这还是分省情况,在一些地市,情况更为夸张。


根据中国指数研究院的统计,深圳、珠海、合肥、南京、杭州、苏州等城市杠杆率超过100%。最近四年,更是呈现高速夸张之势。

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04

楼市有没有风险?


如此庞大的债务,如此之高的杠杆,楼市到底有没有风险?


对此,央行报告的说法是:

房地产金融风险总体可控,但是近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存,房地产行业风险有所上升。

一方面,我国长期实行审慎的住房信贷政策,平均首付比例达34%以上,这意味着居民可以承受30%左右的房价下跌。


与之对比,次贷危机之前,美国首付比例一度宽松到10%左右,只要房价下跌10%以上,这些家庭都会沦为负资产者,弃房断供也就屡见不鲜。


换句话说,如果房价下跌超过首付比例,房子的市值还没债务高,卖掉房子都不足以换掉债务,这就是“负资产者”这一说法的由来。


另一方面,央行认为,银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率,房地产信贷质量较好。2017年末,个人不良贷款余额6149.3亿元,不良率为1.5%,低于银行贷款整体不良率0.35个百分点。


2017年底,我国住房抵借比(即抵押贷款金额除以抵押品价值)为59.3%,并不算高,似乎也为“房贷风险不高”提供了依据。


但这一切,都是建立在房价坚挺乃至持续上涨的基础之上。


如果楼市深度调整,房价出现大跌,作为“抵押品”的房子本身市值必然大幅收缩。房子市值大跌,而债务却不会减少,抵贷比显然会大幅上升。


如果房价持续走跌,问题将会接踵而至。


05

楼市有多重要?


与股市相比,楼市在金融系统中具有举足轻重的位置。


楼市之所以举足轻重,不仅因为中国家庭财富将近70%都集中在房地产上,难以忍受房价的巨大下跌,而且因为楼市通过信贷与金融体系密切关联,楼市的一举一动,都容易影响到金融稳定。


其一,楼市深层次牵扯金融系统。


根据央行报告,2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%,一旦房地产市场出现剧烈波动,银行业将直接面临信用风险。


其二,房企融资链条一旦断裂,也会深度影响金融系统。


根据央行报告,2017年,136家上市房企平均资产负债率高达79.1%,其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资,购地资金杠杆率达到7~8倍。

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所以,无论是基于传统的土地财政、房地产拉动经济的需要,还是基于金融稳定的需要,房价都难以面临大幅度调整。


06

行的建议


房价上涨,居民债务膨胀,杠杆率不断攀升,风险不断加剧。


为此,央行指出,要关注房地产信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险。


可见,金融稳定的重要性已经摆在突出位置,房地产暂时失去加杠杆的空间与可能。


显然,楼市已经进入新的阶段。虽然大跌不会被允许,但上涨同样不被允许,楼市适度的去杠杆势在必行。


来源:国民经略(guominjinglve)



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