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楼市利好又来了!

发布于2022-02-11 分类:热点关注 编辑:茂有钱 阅读(1308)

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节后才开工没多久,楼市又迎来了大礼包。


这一次松绑的是银行的“两条红线”。

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文件是由央行和银保监会共同下发的,主要内容有两条:
第一、保障性租赁住房相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
第二、保障性租赁住房的贷款力度要加大。


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怎么来看这个松绑信号?看待问题,一定要有一分为二的思维:

一方面,从增加保障性租赁住房这个事情本身看。

这无疑是提供住房供应对稳房价也有一定积极作用。

今年官方给住房的基调是一个字“”。

但就这个政策来说,只是单拎保障性租赁住房出来,不包含共有产权,人才安居房等其他的保障性住房,对提供住房供应很有限。

很简单的道理,因为租赁性住房原本就是很多买不起商品房的人,还有一些是内部人员,呵呵~。

我看去年拍地的时候,都会要求竞配建一定比例的保障房,也就是说开发商建商品房的同时,也在参与建设保障房。

我还看了不少城市的十四五住房计划,都针对保障性租赁项目提出一定的目标。



这都是稳房价的长效机制,现阶段的供给虽说对房价影响有限,但都是很好的措施。


另一方面,从整个信贷层面。

银行把保障房贷款剔除出来,是间接放松开发商信贷,会利好商品房的开工和建设。

怎么来理解?大家要知道,房地产贷款是一个总称,里面包含了个人住房贷款、商品房的开发贷,还有保障性租赁住房的贷款等等。


现在保障性租赁住房的相关贷款不计入两条红线内,那么就意味着给商品房,给房企的贷款额度提高了。

因为去年信贷收紧之后啊,房企的水龙头一下子就断了,房企自身难保,正常的商品房都得停工,那些配建的保障房项目,更是别想动工。

大家看下面这个图就知道,去年保障性住房开发贷款直接跌至负增长。商品房和保障房都是一个开发商建,开发商没钱,那保障房还玩啥?

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这种僵持的结果反而降低了整体供给。

另外很多人可能不懂,建设保障性租赁用房对当地的财政要求非常高,地方要是钱袋子空空,哪来的钱建保障房。

尤其像去年那样卖地收入大幅减少,上面要求完成的保障性住房任务,更加只能暂缓。

如果政府想要推动保障房建设,那楼市就不能太差,同时还要给房企来点好处,让他们有动力去建设。

所以,解绑“两条红线”就是第一步。

这样的政策,对今年稳楼市,稳房价,必然是大大的好处。

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再给大家讲讲开发商这边的情况。


“两道红线”在2020年9月份就提出来了,2021年1月份正式生效。


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图片来源:中国人民银行网站

当时全国不少地方楼市都处于火热的状态中,高层急需通过一些政策手段和金融手段稳房价。


从长期来说,房地产市场也面临拐点,房企杠杆过高对金融市场潜在风险太大,所以从控制金融风险的角度来说,也需要降杠杆。

于是“两道红线”就此出台,要求银行本年度「新增涉房贷款」占「全部新增贷款」的比例不能超过30%左右(不同级别银行,红线不一样。)

信贷就是房地产的龙筋,龙筋被抽走,我们也看到了,2021年房地产行业就剩下一口气吊着,半死不活。
2021年土地成交面积比上年下降15.5%,成交面积创20年来的最低值。
2021年房地产开发投资增速创2016年来最低值,新开工面积加速下降。
2021年房企到位资金增速创2016年来新低,国内贷款减速创历史新低。


一直到2021年12月份,信贷才放松,市场成交才开始有点起色。

对个人住房贷款而言,利率的确降了,放款速度也加快了。

对于开发商的贷款,却始终不肯松口。而如今正是房企最缺钱的时候。之前统计局有一个图表,统计了2021年1-11月份房企来钱的比例。



国内贷款指的就是国内银行的放贷和融资,这一比例在2021年明显减少,房企只能靠销售回款续命。


经过去年一年的去杠杆后,全国房地产贷款和个人房贷在三季度末分别跌至19.7%和27.1%。


2021年全年的最新数据为:房地产贷款余额占比回落至27.07%;个人住房贷款占比为19.88%。


对比一下去年银行划定的红线范围:



现在成交量本来就少,加上信贷转向,个人住房贷款基本都没问题了。

而给开发商的开发贷呢?大型中资银行虽然没踩线,但是却不敢借钱,尤其是高风险房企。

其他的小银行基本上都踩线了,钱拽在手里也不敢借。

虽然那些出事的房企频繁高喊“保交楼”,但是这仅仅限于一部分区域。

新年回去,我还特意问了我老家那边的恒大项目,据老家人说一直没见复工。

这个新年多地遭遇返乡置业潮大缩量。

除了昨天我分析的那些因素之外,还有一个很现实的点,大家对期房的信任降到了历史的最冰点。我看大家的留言也感觉如此。

比起一二线城市,三四线出现烂尾楼的概率大大增加,现在就连复工复产都是优先一二线。

三四线城市的市场几乎都是县城市民和农民支撑起来的,烂尾楼对于他们来说简直是不可承受之重。

这风险太大了,押上了一辈子的积蓄,农民宁愿不买房也不敢买打折的新房啊。

所以恢复对项目的开发贷款真的是当前非常迫切的事情。

只有开发贷恢复了,项目真的在复工复产,准时保交楼,刚需的信心才会一步步重建起来。


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不知道大家发现没,楼市从一个被五花大绑的粽子,正在逐渐宽衣解带。


但是我认为啊,放松的政策依然还是会偏谨慎的,衣服一件件脱呗。

春节开工第一天,就松一松,也算开了个好头。

其实吧,我观察楼市这么多年,政策其实从来没变过,
市场热了政策就紧,市场冷了政策就松。

太热或太冷都不行,现在楼市已经到了极寒之时。

连这次我连春节回村里都感受到房地产的冷暖。

好多人都提前回家过年了,一问才知道有的已经回来好几个月了。

这些人大部分都是60尾70后为主的农民工,在不同城市接一些做装修和泥水零工。

但是去年下半年不少工地都停工了,大家担心继续做下去拿不到钱,白干一场,施工方就让大家早早回家过年了。

半年没收入,大家纷纷叹气,过年就连麻将都得降级,以前十块二十,今年五块五块地打。


像农民工,对房地产的冷暖感受会尤其强烈。

房地产不管你愿不愿意承认,当下还是中国经济之锚,房地产行业的衰落仍然是中国经济不可承受之重。

借用中财委办公室副主任韩文秀的话:

“房地产业规模大、链条长、牵涉面广,在国民经济中,在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响”。




以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。

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